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Was ist eine Hypothek?

Eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim gehören noch immer zu den wichtigsten Zielen im Leben von konservativen und krisenbewussten Österreichern.

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Wer sich mit dem Thema des Grundstücks- oder Immobilienkaufs beschäftigt, kommt dabei an der Frage Was ist eine Hypothek? nicht vorbei. Was gehört zu einer guten Hypothek? Welche Unterstützung und Beratungshilfe kann man für einen noch nicht unterzeichneten Hypothekenvertrag erhalten? Und wie sieht es mit den Immobilienpreisen in Graz und Region aus? Diese und weitere Fragen zum Thema Hypothek werden im Folgenden beantwortet.

Hypothek – Eine Begriffserklärung

Darlehen oder Hypothek sind Begriffe, die bei Bürgerinnen und Bürgern unterschiedliche Erklärungen hervorrufen. Hundertprozentige Klarheit lässt sich allerdings nicht oft genug finden. Dabei binden sich die Vertragsparteien bis zu 30 Jahren aneinander. Eine Hypothek liegt dann vor, wenn ein Hypothekar einen Geldbetrag erhält. Als Gegenleistung wird ein Teil seiner Immobilie oder seines Grundstücks in Höhe des erhaltenen Geldbetrags als Sicherheit bereitgestellt.

Während der Laufzeit der Hypothek wird der Immobilien- oder Grundstücksanteil als Besitz an den Geldgeber übergeben. Im Hypothekenvertrag ist zwischen den Parteien vereinbart, dass die Raten zur Abzahlung der Hypothek regelmäßig zu zahlen sind. Hat der Hypothekar Probleme mit der pünktlichen Zahlung einer Rate sind je nach Vertragsvereinbarungen Zahlungspausen möglich.

Wird die Rate wider Erwarten nicht mehr gezahlt, kann der Hypothekengeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie oder des Grundstücks beantragen und gesetzlich durchsetzen. Hypotheken sind nicht zweckgebunden. Am häufigsten werden sie für den Kauf oder den Bau, sowie die Renovierung oder Sanierung von Immobilien verwendet.

Worauf kommt es bei einer Hypothek an?

Das wichtigste Grundgerüst einer guten Hypothek ist ein seriöser Hypothekengeber. Bei der Vergabe einer Hypothek und Berechnung der zu zahlenden Rate sind zudem die Belehnung und die Tragbarkeit realistisch zu berücksichtigen. Die Belehnung beinhaltet, dass die Höhe der Hypothek im passenden Verhältnis zum Kaufpreis stehen muss. Sie berechnet sich aus dem prozentualen Verhältnis zwischen dem Verkehrswert und der Hypothek.

So darf der Betrag der Hypothek nicht höher als 80% des Immobilien- oder Grundstückwerts sein. Der restliche Anteil des Kaufbetrags sollte stets vom Hypothekar in Form von Eigenkapital beigesteuert werden. Liegen Zusatzsicherheiten vor, kann die Belehnung auch höher ausfallen. Bei der Vergabe einer Hypothek kommt es ebenfalls auf die Tragbarkeit an. Diese bezieht sich auf die langfristige Zahlungsfähigkeit des Hypothekars.

Je nach Auskunft der Tragbarkeit kann es erforderlich sein eine weitere Person als Hypothekar in den Hypothekenvertrag aufzunehmen. Die Berechnung der individuellen Tragbarkeit wird vom Hypothekengeber gemäß des Einkommens, der erwartungsgemäßen Ausgaben, Liegenschaftskosten und der vereinbarten Rate vorgenommen.

Hypothek auf bereits vorhandenem Grundstück- oder Immobilienbesitz

Personen mit Immobilienbesitz haben zudem die Möglichkeit auf diese Immobilie eine Hypothek aufzunehmen. Der Hypothekenbetrag ist weiterhin ohne Zweckbindung und kann unter anderem für die Renovierung, Sanierung oder den Ausbau der Immobilie eingesetzt werden. Es stellt ebenfalls eine gute Alternative dar, eine Hypothek für den Kauf eines Grundstücks oder einer weiteren Immobilie zu finanzieren.

Liegt eine unbelastete Immobilie vor, steht der Aufnahme einer Hypothek nach der Wertbestimmung der vorhandenen Immobilie für Gewöhnlich nichts im Weg. Selbst bereits vorhandene Belastungen des Grundstücks oder der Immobilie müssen kein Hindernis sein, um eine weitere Hypothek zu erhalten.

Allerdings müssen die Belastungen und laufenden Verbindlichkeiten die Abzahlung einer weiteren Belastung in Form der Hypothekenrate ermöglichen. Eine Hypothek auf einem bereits vorhandenem Grund- oder Immobilienbesitz vorzunehmen, ist eine in Österreich verbreitete Vorgehensweise für den Kauf einer weiteren Immobilie.

Für wen eignet sich ein Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen eignet sich für alle, die eine Eigentumswohnung oder ein Eigentumshaus kaufen wollen. Es kommen ebenfalls Personen in Frage, die bereits einen Immobilienbesitz haben und einen hohen Geldbetrag erhalten wollen. Dabei werden ausschließlich Personen in Betracht gezogen, die über eine ausreichende Bonität und ein festes oder geregeltes Einkommen verfügen.

Bei einem bereits vorhandenen Immobilien- oder Grundstückbesitz muss die Schätzung im Wertverhältnis zu dessen Baujahr, baulichen Zustand innen und außen sowie dem Ort der Immobilie oder des Grundstücks stehen. Ein Haus kann übrigens auch dann verkauft werden, wenn sich darauf eine Hypothek befindet. Dennoch müssen die im Hypothekenvertrag getroffenen Vereinbarungen eingehalten werden.

Dies bezieht sich auf die vereinbarten Zahlungen, die Kündigungsfrist oder die Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Hypothekengeber ist es möglich einen Teil der Beleihung durch die Hypothek auf bereits vorhandenen Besitz vorzunehmen und auf die zu kaufende Immobilie.

Was ist ein Grundbuch?

Als Grundbuch wird ein Dokument bezeichnet, das der Öffentlichkeit zur Verfügung steht und nach geltender Gesetzesgrundlage verfasst wurde. Es gibt über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie Auskunft. Während sich im Bestandsverzeichnis Angaben zum Grundstück finden lassen, gibt es drei weitere Bereiche. Diese geben Zusatzinformationen über Eigentumsverhältnisse. Darüber hinaus finden sich Angaben zu eventuellen Rechten hinsichtlich des Rechts zu Nutzung und Nießbrauch.

Für die Vergabe von Hypotheken gehört auch der dritte Bereich zum Pfandrecht dazu. Hier finden sich Angaben zu bereits erteilten Hypotheken und Grundschulden. Der Einblick in das Grundbuch ist auf unterschiedlichen Wegen möglich. Ein Weg ist, dass man den Grundbuchauszug vom Verkäufer oder Makler erhält.

Der Auszug sollte nicht länger als 14-24 Tage alt sein, um sicher zu stellen, dass keine weiteren Eintragungen vorgenommen wurden und ungesehen bleiben. Der zweite Weg liegt in der offiziellen Beantragung. Hierbei ist nachzuweisen, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht haben und es ist mindestens ein Nachweis von aktuellen Kaufpreisverhandlungen zu erbringen.

Was ist ein Grundbucheintrag ?

Damit ein Eintrag im Grundbuch über die Höhe einer Hypothek und den Hypothekengeber erfolgen kann, ist ein Grundbuchgesuch einzureichen. Dem sind die erforderlichen Dokumente beizulegen. Das Gesuch wird beim örtlichen Bezirksgericht in elektronischer Form eingereicht. Für Eintragungen in ländlichen Regionen kann eine Bearbeitungszeit bis zu einem Monat anfallen.

In Großstädten und dicht besiedelten Regionen kann der Abschluss der Grundbucheintragung bis zu sechs Monaten dauern. Die Kosten für eine Wohnungseigentumsrechtseintragung belaufen sich auf 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Sobald das Wohnobjekt mit einer Hypothek belastet wird, entfallen in Österreich 1,2 Prozent vom Pfandrechtswert an. Mit dieser Gebühr wird die Änderung der Grundbucheintragung bezahlt.

Preisentwicklung in Graz

Wie verhält es sich eigentlich mit den Immobilienpreisen? Der österreichische Immobilienmarkt  gehört trotz weltweiten Krisen zu einem der krisensichersten Europas. So konnte seit 2021 keine beunruhigende Preisentwicklung verzeichnet werden. In der Landeshauptstadt Graz liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei über 3.400 Euro. Im Jahr 2017 lag der Quadratmeterpreis in Graz für Immobilien noch bei rund 3.000 Euro.

Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei bereits als bewohnt klassifizierten Immobilien bei knapp 2.000 Euro. Im Hinblick auf den Mietzins wird ebenfalls bestätigt, dass sich die Preisentwicklung in Graz und Umgebung weiterhin nach oben bewegt. Graz gehört damit zu den besten Beispielen, wie krisensicher sich der Immobilienmarkt in Österreich entwickeln kann, wenn die regionalen Parameter stimmen.

In der Landeshauptstadt der Steiermark sind nachweislich die Regionalentwicklungen der letzten Jahre verantwortlich für die bis heute steigenden Immobilienpreise in der Region. Grund genug, sich zu fragen, wann es an der Zeit ist selbst zum Immobilienbesitzer zu werden und zukünftig von der Immobilienpreisentwicklung zu profitieren.

Hinweise vom Konsumentenschutz

Sobald sich Fragen hinsichtlich des Immobilienmarktes ergeben ist guter Rat oftmals teuer. Liegt Ihnen bereits ein Hypothekenentwurf vor, kann eine zu früh getätigte Unterschrift mehr als 25 Jahre Ihres Lebens nachhaltig belasten. Damit man dahingehend kein Lehrgeld zahlt, stehen unterschiedliche Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung. Eine davon ist sich an den Steirischen Verein für Konsumentenschutz oder den Konsumentenschutz Wien zu wenden. In den Beratungszeiten stehen Ihnen Juristen beratend zur Seite.

Mit dem kostenlosen Angebot wird Verbrauchern die Möglichkeit gegeben nicht vorhandene Rechtskenntnisse zum Schutz ihrer eigenen Vertragsrechte auszugleichen. Termine werden in der Regel telefonisch vergeben. Die Kontaktaufnahme zum Konsumentenschutz sollte so früh wie möglich erfolgen, da sich die Juristen und Mitarbeiter erst mit Ihrem Vertrag vertraut machen müssen.

Hypothekenverträge sollten von unabhängigen, professionellen Personen gegengeprüft werden ehe sie unterschrieben werden. Ob dies vom eigenen Rechtsanwalt oder kostenlos von einem Konsumentenschutz durchgeführt wird, liegt bei Ihnen.

Eigentumswohnung oder Eigentumshaus?

Die Frage nach der Art der Immobilie wird immer wichtiger. Denn geht es allein um die Kosten, fallen die Preise für Eigentumshäuser häufig niedriger aus als Eigentumswohnungen. Dabei ist klar, dass der größere Wohnraum mit einem Eigentumshaus erhältlich ist. Der Preis bestimmt sich dabei maßgeblich anhand der Region. Selbst innerhalb der Stadt unterscheiden sich die Immobilienpreise nicht nur nach Objektart, sondern auch nach Standort.

Regionen der teuersten, durchschnittlichen Quadratmeterpreise pro Lage des Eigenheims:

  • Maltendorf
  • In der Grazer Innenstadt
  • Geidorf
  • Gries
  • Andritz
  • Wetzelsdorf
  • Puntigam

Auch wenn Wien mit seinen Immobilien- und Grundstückspreisen vor Graz liegt, gehört die Steiermarker Landeshauptstadt zu den immer beliebter und teurer werdenden Regionen für Immobilieninvestments. Die Perspektiven für das aktuelle und kommende Jahre sehen die Immobilienpreise sowohl für neue als auch gebrauchtes Immobilieneigentum weiter steigen.

Fazit: Gute Hypotheken in Österreich finden

Hypotheken stellen eine traditionelle Möglichkeit dar eine Immobilie oder ein Grundstück zu finanzieren. Die objektgesicherte Finanzierung bietet sich ebenfalls an, wenn man bereits im Besitz einer Immobilie ist und einen hohen, zweckungebundenen Geldbetrag erhalten möchte. Vor der Unterzeichnung eines Hypothekenvertrags sollte man sich zuvor professionelle Unterstützung holen. Diese umfasst vor allem die Gegenprüfung der Zusammensetzung der Rate, die Höhe der Rate und die zudem ausgehandelten Konditionen. Nehmen Sie sich die Zeit vor dem Kauf Einblick in das Grundbuch und damit einen Blick auf den aktuellen Grundbucheintrag zu nehmen. Wägen Sie im Hinblick auf die seit Jahren steigenden Immobilienpreise in bekannten Regionen ab, wie beispielsweise in der Landeshauptstadt der Steiermark und Umland, wann es sich für Sie am besten lohnt eine Immobilie zu kaufen und dafür eine Hypothek aufzunehmen.

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